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        1. 2016年武汉市物业服务合同纠纷数据分析报告

          作者 :| 发布时间:2020-06-22

          中國物業新聞網訊:

           湖北安格律師事務所通過對無訟數據庫公佈的2016年1月1日至2016年12月31日的武漢市基層人民法院506份物業服務合同糾紛案件一審民事判決大數據進行歸納總結,並針對整理的數據進行科學分析,撰寫本報告,供大傢借鑒參考。     一、現象     1. 2016年武漢各區法院一審物業服務合同糾紛案件審結情況  
              通過無訟數據庫中武漢市市基層法院審結的一審物業服務合同糾紛案件判決書的數據繪制上述圖表,下同,從上圖可直觀看出: 2016年武漢基層法院共審結物業服務合同糾紛案件506件,案件審結量居於前三位的分別是:江漢區、洪山區和漢陽區;居於後三位的分別是:東西湖區、東湖新技術開發區和漢南區。     2. 審判程序多為簡易程序,訴訟費八成不足50元  
              根據數據統計,物業服務合同糾紛案件基本為物業公司向業主收取拖欠物業費的案件,簡易程序占比56%,小額訴訟程序占比37%,僅有少數爭議較大、標的額較大的案件,法院方才適用普通程序審理。     物業服務合同糾紛案件事實清楚、權利義務關系明確、標的額通常較小,法院一般采用簡易程序和小額訴訟程序來審理,根據相關規定,適用小額訴訟程序標的額為本省上年度就業人員年平均工資百分之三十以下。與簡易程序和普通程序不同,小額訴訟程序為一審終審。簡易程序和小額訴訟程序相比普通程序具有審限短、訴訟成本低的特點,簡易程序審限為3個月,普通程序則為6個月。  
              小額訴訟程序訴訟費按件收取,每件25元,簡易程序、以調解方式結案或當事人申請撤訴的案件減半收取訴訟費,普通程序訴訟費根據標的額來計算。從上圖可以看到,物業公司訴訟成本低於50元的占比為82%。訴訟成本相對較低,也在大多數物業公司的接受范圍之內。     3. 物業服務合同糾紛案件呈現批量化訴訟趨勢     下表僅列舉瞭2016年度審結案件在5件以上的物業公司名稱及案件數量。物業公司在前期通過非訴手段催收無效後,通常會對惡意欠費業主批量提起訴訟,一方面節省瞭物業公司的訴訟成本,法院也會批量審理,由一名法官審理批量化訴訟案件,批量化制作判決書,另一方面物業公司集中對惡意欠費業主訴訟,也會在其他潛在欠費業主心目中產生震懾作用,在一定程度上有利於物業費的催收。當然,物業公司不能將主要精力集中在對業主的訴訟中,更應該改善服務質量,提高服務水平,提升業主的滿意度。  
              4. 九成案件物業費標準不足2元/㎡/月  
              物業費收費標準通常在2元/㎡/月以下,占比近九成,此類小區多為老舊、中低檔社區,物業費收費標準低,物業公司投入的人力相對較少,設施設備老舊,日常物業費收繳比例較低,業主提出不交物業費的抗辯事由通常也是物業服務質量差,達不到業主期望水平。     5. 物業公司一般何時會提起訴訟?     根據數據統計,在業主拖欠物業費1年以內起訴的案件占比12%,1年-2年內起訴的案件占比27%,2年-3年內起訴的案件占比22%,3年-4年內起訴的案件占比16%,4年-5年內起訴的案件占比13%,5年以上起訴的案件占比10%。  
              業主一旦與物業公司發生爭議,通常會連續拖欠物業費數月甚至數年的時間,物業公司提起訴訟時,通常已拖欠較長時間,有的甚至拖延時間超過瞭7-8年的時間,對於以分、角計算利潤的物業公司來講提起訴訟也實屬無奈,物業公司本就利潤較低,業主長期拖欠物業費容易形成惡性循環。     但根據我國法律的相關規定,超過2年訴訟時效的債權債務行為,若無證據顯示訴訟時效中斷,則債權人會因沒有及時行使權利,其訴請通常不會得到法院支持,通俗的講,超過2年,一旦債務人提出訴訟時效的抗辯理由,法院就不會支持物業公司拖欠時間在2年以上的歷史欠賬,這點需要引起物業公司的重視。     6. 物業公司在業主欠費金額達多少時會提起訴訟?  
              根據數據統計,近九成案件拖欠物業費的總金額不足1萬元,少於2000元的案件占比67194手機在線看 28%,2000-4000元的案件占比20%,4000-6000元的案件占比22%,6000-8000元的案件占比13%,8000-10000元的案件占比5%。     2000元左右的欠費金額為觸發物業公司啟動訴訟程序的一個金額節點,以物業費標準1.5元/㎡/月,建築面積90㎡為例,2000元的金額標準通常拖欠物業費時間為14個月左右,與上文啟動訴訟程序的時間節點結論一致。     建議物業公司根據自身情況,設置起訴的時間節點或金額節點,否則一味怠於行使自身權利,會導致利潤下降,權利喪失。     二、法院判決觀點剖析     1.業主出庭率不足一半  
              根據數據統計,業主出庭的比例不足五成,法院經過正常傳喚後,業主無正當理由拒不出庭的,法院可以缺席判決。業主不出庭的情況法院一般會支持物業公司的訴訟請求,既包括物業費,也包括違約金,對於物業公司情況有利;即使業主出庭,也很少會委托律師代理。     物業公司委托律師參加訴訟的比例較高,大型知名物業公司,如萬科物業、保利物業、惠之美、綠城物業、東方物業等都會聘請律師參加訴訟,並選擇請律師撰寫法律文書,其餘的物業公司很多會請律師進行法庭培訓後自行參加訴訟。從全市數足交視頻據來看,大量物業公司存在委托律師向欠費業主發律師函的情況。     2.業主開庭時會提出哪些抗辯事由?  
              根據數據統計,業主提出的抗辯事由排名前五的依次是:物業服務質量差、房屋質量問題、安保問題、訴訟時效問題、收支未公示以及保潔差等五個問題,尤以物業服務質量差為最多。收美女極度銷魂圖支未公示的抗辯事由近年來逐漸增多,也給物業公司的日常公開工作帶來瞭一定挑戰。     3.業主的抗辯事由法院是否支持?     法院認可的抗辯事由主要是物業服務質量確有瑕疵,例如業主傢被盜,向公安機關報案的情況;業主提出的房屋質量、房屋設計問題的抗辯事由法院不予認可,因為房屋質量屬於業主和開發商之間的糾紛,不屬於物業服務合同糾紛的受理范圍。通常交房時間在3年以內的小區,業主會提出房屋質量問題的抗辯事由,但這個事由是站不腳的。     值得一提的是,依據《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若幹問題的規定》第三條,“當事人未提出訴訟時效抗辯,人民法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規定進行裁判。”即當事人不主動提交訴訟時效,法院不得引用訴訟時效條款判定。     4.物業公司通常會主張違約金嗎?法院會支持違約金嗎?  
              物業服務合同會約定延期交納物業費應當支付違約金,因此物業公司起訴時,除瞭主張物業費及訴訟費用外,超過八成的物業公司會依據合同的約定向業主主張延期履行的違約金。     法院支持違約金的占比為43%,不支持違約金的原因基本是通過業主方的抗辯,認定物業管理有瑕疵,根據公平原則,判決不予支持違約金。     5.法院的判決結果  
              根據數據統計,法院僅支持物業費的比例為51%,30%的法院支持物業費及違約金,17%的法院不僅不支持違約金,物業費還會要求打折,打折幅度從六折到九五折不等,打折集中在八折到八五折之間,僅有非常嚴重問題的會打到六折,例如跟開發商簽訂購房合同時約定的交房標準是精裝修,業主收房的時候發現房子還是毛坯,一直沒有收房,或是傢裡被盜,損失數萬元,物業對於安全保衛有明顯瑕疵的,此時法院更傾向於支持業主。     對於提出訴訟時效抗辯的業主,僅支持2年以內的物業費,這給物業公司敲響瞭警鐘。一方面,物業服務公司,在其服務管理過程中,針對出現的各種問題,應當積極主動地與業主溝通、協商,盡己所能解決實際問題,提升服務水平,彼此消除誤會,而不應當讓矛盾長期存在;另一方面物業公司也需及時行使自身權利,以免損失瞭本就微薄的利潤。
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