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            彩生活(01778):逐步去物业化 万达物业将是最后一笔收购

            作者 :| 发布时间:2020-06-22

            中國物業新聞網訊:

            彩生活(01778)入股上海銀灣,開啟新的規模擴張之路。11月23日,彩生活召開電話會,解讀此次合作細節和未來發展規劃。有機構向智通財經披露此次會議內容。

            “很多人認為彩生活是做物業的,這裡我澄清一下,在成立公司的這天起我們實際上就是把物業作為平臺的入口,我們真正要做的是社區到傢的服務,做一個平臺。”彩生活總裁唐學斌在電話會議中再次強調彩生活的定位,並表示,彩生活是去物業的,萬達物業收購,將是彩生活最後參與的一次收購。

            此外,智通財經瞭解到,彩生活入股上海銀灣的合作是小股操盤模式,具體內容有兩點,第一,以增資擴股的形式進行交易;第二,彩生活會向對方委派一名董事及首席顧問。

            值得註意的是,上述雙方合作,在方式上有三個步驟:

            第一,采用彩之雲平臺的應用。首先把以前銀灣的系統對接到彩之雲的平臺上,銀灣的各項APP,與彩之雲平臺後臺系統打通,在銀灣的所有服務面積內,雙方共同推進彩之雲平臺的應用,在此背景下實現數據共享。

            第二,在彩生活各產品公司基於雙方系統打通基礎下,整個銀灣會納入到彩生活的生態圈,彩生活會根據銀灣的實際情況,註入彩富人生,E師傅等垂直服務。這能充分利用銀灣的業主資源,為雙方帶來增值營收;充分利用彩生活現在的產品公司,解決物業的痛點,提升銀灣的運營效率。

            第三,助力銀灣擴張。彩生活會幫助銀灣進行成本控制、有效管理以及資本運作,為銀灣的遠期發展提供財務支持。

            以下為電話會議實錄,有刪減。

            問:這次收購銀灣6%的股份,可以披露一下收購的價格嗎?或者收購的估值水平?

            答:我們的總投資金額為3250萬元,具體的交易價格不在這裡披露。

            問:雙方合作以後,銀灣會延用自己的APP,還是會在一定的時間內切換成彩之雲的APP?

            答:銀灣會保留收費系統,其他主要是用彩生活產品公司的服務。彩之雲的後臺會把它的收費系統嵌入到彩之雲的平臺,整個銀灣各項的後臺基本上是采用彩之雲的後臺系統。具體到社區服務類的展現形式,我們會再進一步溝通落實。

            我們和銀灣合作,基本上是要把彩生活的平臺全面置入到銀灣所有的項目運營當中去。銀灣真正有價值的部分,就是它的收費系統。我們想把它的收費系統的長處,放到彩之雲平臺上來,一方面把它的資產保留下來,另一方面也能讓彩之雲收費平臺的功能,進一步增強。另外,我們社區的基礎服務和產品公司都會全面導入到銀灣的物業服務和到傢服務當中去。

            應該說這次合作,盡管我們的股份不大,但是和我們控股性合作沒有特別大的區別。唯一的區別就是,它的物業管理利潤跟我們沒有太多的關系。平臺的收益,我們是對半分成。這次交易在收益保障方面做瞭一些安排。

            和銀灣的合作也算是一種產品輸出,未來彩生活是以平臺來擴建資源。通過生態圈的產品實現用戶價值,這是我們的一個大戰略。我們輸出APP其實核心是輸出彩之雲底層的系統,這樣的話,用戶資源都會到這個系統裡去。第二個就是用戶黏性和價值實現,都需要通過我們的產品來豐富。

            問:雙方合作改造系統等方面產生的成本費用如何處理?

            答:彩之雲是一個比較開放的架構,應該說銀灣的系統導入成本,並不是非常高。因為,它原來的平臺基本上絕大部分會被放棄。收費這一塊,我們會把有益的部分保留下來,特別是呈現給用戶層面的會保留下來。它的內核會被解構,和彩之雲的架構打通,所以這一塊可能需要一點點成本,這個成本是我們平臺必須要承擔的。

            明年開始,我們用於收購兼並的資金數量會大幅降低。甚至現在已經在醞釀,把現有的控股型物業逐步轉售給經營者或者原股東,把投資的大部分的金額回2019日本一本大道免費高清收。把這些資金用到投資產品以及建設平臺上面去,這是一個非常大的戰略轉變。也就是說彩生活真正的資產,不是物業管理的權利,而是平臺的資產,平臺的建設所帶來的效益。

            問:彩生活今後獲取管理面積的模式是否會有變化?原先是內生加並購的模式,以後會不會變成內生加小比例股權合作的模式?

            答:我們獲取資源大的模式發生瞭根本性的調整,我們主要通過彩住宅這種內生式獲取資源的方式來增長規模。而且,現在彩住宅得到整個社會高度認同,現在非常多開發商願意跟我們合作。

            收購兼並應該說主要是采取小股收購的方式,主要是在5%到20%不等。在收購兼並的過程中,我們也會讓物業公司的管理層持有一定的股份,這個股份也是對價獲取,但是他們是附庸權而不是真正意義上的股權、決策權,管理權和經營權都還是在彩生活。這是未來規模擴張,獲取用戶的手段。

            問:今年8月收購萬達物業的產業基金模式是否會繼續?

            答:一定會繼續。彩生活未來逐步去物業化,但是對於花樣年集團來說,彩生活也是基金的參與方,萬達物業是我們真正意義上的小股操盤。社會上真正有品牌,有資源,優秀的物業公司,我們還是可以通過基金的方式去收購,未來會裝到哪個主體,下一步會探討。

            問:擴張模式三種並行,管理層對內生、小比例股權合作,並購擴張的占比有什麼指引嗎?

            答:明年我們的保底擴張規模是今年的兩倍以上,小股操盤占80%,內生占20%,拿資金去收購兼並,在彩生活的層面,估計明年是不會發生的。收購萬達之後,唐總(唐學斌)提到世上已經再無萬達物業這種案例瞭,其實當時唐總還不能和資本市場手機看黃av免費網址說小股合作的操作思路,但是已經給瞭市場積極的信號,因為當時我們已經和銀灣進行深度接觸瞭。

            問:是否有2017年、2018年增值服務收入的增速指引?

            答:在年度預算的時候,我們會考慮60%左右的增幅的速度往上面增長,這是我們內部的一個期望。我們會逐漸把物業利潤的占比降下來,平臺的收入、利潤占比會成為我們追求增長的方向。很多人認為彩生活是做物業的,這裡我澄清一下,我們在成立公司的這天起我們實際上就是把物業作為平臺的入口,我們真正要做的是社區到傢的服務,做一個平臺。所以到今年年中,我們感覺到量變到質變的節點已經到瞭。一方面平臺收益占比上升,另一方面平臺收益增長比物業收益增長快得多。

            問:我們會不會把彩生活的社區服務和微信、阿裡這些大流量入口平臺合作?

            答:現在肯定不會。確實帶有一定地域上的約束。如果我們和阿裡、騰訊的入口合作,那社區資料,房產資料都和我們沒什麼關系,實際上我們這個平臺也提供不瞭什麼服務。所以彩生活希望還是直接流量的平臺,我們並不是特別希望傍上一個大款,獲取它的流量,為我們帶來非常大的好處。相反,我們自帶流量以後,把流量分享給真正到傢服務的垂直應用,讓它和其他的互聯網公司能夠很好的競爭。我們不反對在平臺上孵化出來的一些垂直服務公司和大流量平臺合作,比如E師傅或者以後其他一些到傢服務的垂直應用,可能會去傍大款,這個和我們的服務體系不矛盾。彩生活裝到哪個大平臺上,我覺得價值不是非常大。

            問:上海銀灣管理面積很大,為什麼估值隻有5億元?

            答:物業在有些人手上有價值,在有些人手上不一定有價值。把資產和歐美在線天堂視頻互聯網真正聯系起來,這個資產就有價值。所以銀灣現在沒有形成互聯網連接,並沒有因為規模大,而把價值發揮出來。彩生活進去後,如果能把銀灣的價值挖出來,我相信銀灣的價值是遠遠被低估的。沒有彩生活,銀灣也不值錢,有瞭彩生活,對銀灣也是一個巨大的升值。對雙方來說,這都是一個價值體現的過程。

            我們認為這單合作開創瞭物業歷史上合作的新篇章。很多有一定規模,苦苦支撐的物業公司,現在對我們是比較歡迎的。我們原來的控股性收購,要麼要出很高的價錢,要麼收購的企業真正的價值不大。所以銀灣這個事情,對彩生活未來平臺規模化擴張有極大的幫助。

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